قرارداد پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان، نوعی از قرادادهاست که در طی آن، مالک رسمی زمین که «پیش فروشنده» نامیده می شود، متعهد می شود که آپارتمانی را در زمین مذکور احداث یا تکمیل نماید و سپس آن آپارتمان یا ساختمان، به مالکیت طرف دیگر قرارداد که «پیش خریدار» نامیده می شود، درآید.

بنابراین، در هنگام انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان مذکور ممکن است اصلا ساخته نشده باشد یا اینکه احتمال دارد آپارتمان نیمه کاره باشد و نیاز به تکمیل داشته باشد. به همین دلیل، برخلاف سایر عقود بیع که مورد معامله به طور فیزیکی آماده و موجود است، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان هنوز آماده نشده است.

نکته قابل توجه در این نوع قرارداد ها این است که، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار ممکن است از ابتدا، یا در حین ساخت و احداث آپارتمان و یا پس از تکمیل، مالک ساختمان مذکور گردد. لذا برخلاف تصور عموم، پیش خریدار در تمام موارد، از همان ابتدا مالک آپارتمان محسوب نشده و ممکن است که بر حسب مواد مندرج در قرارداد، این مالکیت در ابتدا یا زمان ساخت و یا در انتها برای پیش خریدار حاصل گردد.

در این قسمت مهم ترین شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان برای خریداران و فروشندگان بیان گردیده است.

اولین نکته این است که افرادی که می توانند اقدام به پیش فروش آپارتمان و ساختمان نمایند، محدود بوده و لذا هر شخصی که مالک زمینی است، نمی تواند اقدام به پیش فروش آپارتمان نماید. افرادی که می توانند به پیش فروش آپارتمان بپردازند، بر حسب تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، شامل موارد زیر است:

الف) سرمایه‌ گذارانی که در ازاء سرمایه‌ گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌ موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

ب) مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

پیش از انعقاد قراداد پیش فروش آپارتمان نیز رعایت شروطی الزامی است. بر طبق ماده 22 قانون پیش فروش آپارتمان، پیش فروشنده می بایست پروانه ساخت ساختمان از شهرداری را دریافت نموده و شناسنامه مستقل برای هر واحد را که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را اخذ نموده باشد. پس از دریافت مدارک مذکور، پیش فروشنده می تواند برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان خود اقدام نماید. ضمن اینکه برای درج این آگهی نیز باید از مراجع ذی صلاح، مجوز رسمی دریافت گردد.

علاوه بر این، برای آن که قرارداد پیش فروش آپارتمان، صحیح واقع شود می بایست شرایط کلی صحت عقد رعایت گردد. این ضوابط بر اساس ماده 190 قانون مدنی شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت آن ها، مشروع بودن جهت معامله و مشخص بودن موضوع مورد معامله می باشد.

از آنجا که پیش خرید آپارتمان یک سرمایه گذاری نسبتا پر ریسک برای مردم محسوب می گردد، لازم است که با انعقاد یک قرارداد محکم و شفاف، ریسک این عمل به حداقل برسد. به این منظور طرفین قرارداد می بایست از نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان مطلع بوده و کلیه مواردی را که بعدا ممکن است منجر به اختلاف گردد را در آن پیش بینی نمایند.

یکی از نکات مهم تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، این است که تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. تنظیم این عقد قرارداد و قولنامه‌، در بنگاه ها و مشاوران املاک کافی نیست. در صورت بروز هر گونه اختلاف و طرح دعوای حقوقی در دادگاه، تنها سندی در نزد مراجع رسیدگی کننده دارای اعتبار است و به آن ترتیب اثر داده خواهد شد که، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

علاوه بر این، قانون گذار در سال 1389 اقدام به تدوین قانون جداگانه تحت عنوان «قانون پیش فروش ساختمان» نموده است. این قانون که شامل 25 ماده می شود، به موارد مهمی از جمله موارد قابل ذکر در عقد، مدارک لازم، مسئولیت طرفین در زمان بروز تخلف و مجازات آن ها پرداخته است. به همین دلیل در هنگام تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان، طرفین می بایست موارد مندرج در این قانون را نیز مطمح نظر قرار داده و آن را مورد رعایت قرار دهند.

بر طبق ماده 2 این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان از بخش های مختلفی تشکیل شده است. بخش ابتدایی این عقد، به بیان اطلاعات طرفین قرارداد و مورد معامله اختصاص دارد. در این بخش اطلاعاتی نظیر مشخصات طرفین، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی نوشته می شود. در قسمت بعدی به نحوه تادیه هزینه ها پرداخته می شود که مواردی مانند نحوه پرداخت، تعداد اقساط و میزان ثمن معامله را در بر می گیرد.

قست انتهایی قرارداد نیز شامل زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌ فروش‌ شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی است. طرفین قرارداد همچنین، می بایست در این قسمت، به تعیین تکلیف خسارات، تضمین ها و حل و فصل اختلافات قراردادی پرداخته تا در صورت بروز مشکل در روند اجرای عقد، بتوانند به راحتی آن را حل و فصل نمایند.